摘要：观点指数“十四五”规划明确指出，大力发展租赁住房，新增租赁用地供给。随着地块供给增加，大型租赁社区将成发展趋势。不同于集中式或分散式公寓，租赁社区优势在于集中的物理空间，体量大，房源数量多在1000以上。而且生活配套设施更加完善，社区内配套...
观点指数“十四五”规划明确指出，大力发展租赁住房，新增租赁用地供给。随着地块供给增加，大型租赁社区将成发展趋势。
不同于集中式或分散式公寓，租赁社区优势在于集中的物理空间，体量大，房源数量多在1000以上。而且生活配套设施更加完善，社区内配套有学校、商业、办公空间等。
对于获取租赁用地的企业来说，若自持体量较大，一般选择自建长租品牌，规模化摊平成本。若自持体量较少，则可以选择与长租运营商就单个项目合作，平摊运营风险。
租赁拿地主体以国企为主
根据《上海市住房发展“十三五规划”》，“十三五”时期，全市预计新增供应租赁住房4250万平米、约70万套房源。
从上海住建局发布的数据来看，截止2020年6月8日，上海市已开工的新建租赁住房项目共58套，遍布全市，其中浦东占比最多，总计17宗在建租赁住房项目。
数据来源：上海住建局 观点指数整理
国企、民营、央企、外企均有已开工的新建租赁住房项目。从拿地主体的租赁面积持有量来看，持有规模最大的是上海地产，共计11宗租赁用地在建，总建筑面积111.8万平方米。
其中，国企拿地占比77.59%，民营企业占比13.79%。由于租赁用地的特殊性，当前租赁用地拿地企业以国企和央企为主，国家鼓励发展租赁住房，作为政府功能性企业，国企在租赁市场起到引导性的作用。
在上述拿地规模前十的企业当中，仅有三家已经成立长租公寓品牌并已开业运营，分别是城方（上海地产）、城投宽庭以及华润有巢。
总体而言，两集中政策下，22城单列租赁占比基本达标，租赁土地供给增加，未来租赁社区发展潜力大。
已入市租赁社区对比
传统长租公寓是指将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家私家电，从而租给目标客群。随着集体土地入市以及R4租赁用地的推出，越来越多的租赁社区入市。
但目前对于租赁社区的定义比较模糊，从法规或行业角度来看，尚未形成准确的定义。
从已入市的租赁社区来看，大致可以分为五个类别，即：政府大型人才公寓社区、集体土地建设租赁社区、R4用地建设租赁社区（含自持用地新建租赁住房）、旧城更新以及产业园区配套大型租赁社区。
数据来源：公开资料 观点指数整理
以上案例中多数为房企系运营商，对于非房企系运营商来说，租赁用地拿地成本过高，财务压力大。
目前非房企系长租运营商则在积极探索租住资管的运营模式。如自如里·广州黄埔凯得家青年社区，是自如与广州开发区金融控股集团有限公司联合开发运营的。由具备资金优势的资本方建设并持有，长租公寓品牌通过输出运营管理能力，与资本方合作运营，从而获取红利、。
不同于集中式公寓或分散式公寓，租赁社区的体量一般很大，房源数量多数在1000以上。物理空间更加集中。从功能分区上看，租赁社区不仅仅局限于解决住的需求，而是讲究多业态融合。配备一定的学校、共享办公空间、商业区、超市等产权住宅所具备的生活设施配套，满足租房人群生活需求，将租售同权真正体现在生活配套当中。
以朗诗寓杭州瓜山未来社区项目为例，除了解决住宿问题之外，项目功能上规划多种业态融合，同时配建有停车场、幼儿园、社区服务中心等等。
从用地来源上看，目前租赁社区的主要用地来源是存量改造和新增供应。例如朗诗寓杭州瓜山未来社区是属于旧改更新，即其用地来源于存量改造。而用地新增供应，主要分为企业拿地时的竞自持面积以及纯租赁用地供应。
对应到运营层面，项目体量上直接考验的是企业的爬坡周期也即去化能力。一般来说，传统的长租项目，规模200-400间的爬坡期为2-4个月。
对于租赁社区来说，如何快速地完成项目初期的爬坡期，缩短空置期，处理好项目的管理效能以及提升增值服务收入等等，均考验着企业的精细化运营能力。
新建租赁社区运营模式分析
对于目前已获取租赁用地的企业来说，有两个运营方向：一是自建长租品牌，二是外部合作。
数据来源：公开资料 观点指数整理
从收益方面看，自建长租品牌可以获得100%的现金流收益。但是与外部运营商合作，获得的收益则会打折，需要支付运营商管理费以及收益分成。
从风险角度来看，自建长租品牌会承担更多的财务压力以及运营压力，委托合作则是运营风险及压力分摊。
因此，若自持项目较少，企业则通常采用与外部运营商合作的方式，可以就单个项目与长租运营商合作，自持项目较多的企业一般会成立企业自身的长租公寓品牌，规模化分摊成本。以自如里·广州黄埔凯得家青年社区为例，作为自如首个大型租住社区，自如里·凯得家项目是由自如与广州开发区金融控股集团有限公司联合开发运营的。
政企合作共建租赁社区，自如里·凯得家社区提供了住房租赁供给新的思路。一方面可以降低长租运营商企业的运营压力，还能提升租赁房源的多样性。同时，也代表了头部长租企业整合输出自身产品、管理服务、社区运营等优势。
另外，华润有巢泗泾社区是上海首宗集体租赁住房土地试点入市地块——松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号。
数据来源：公开资料 观点指数整理
该地块土地总面积为21022.2平方米，出让面积为20166.7平方米，规划容积率2.0，租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。
上述公寓社区，规划5栋公寓楼，小区房源825套，地下车位400多个，车位配比约1∶0.5。但是按照规定，在同区位新建住宅中的车位配比应不低于1∶0.8。
以现实情况考虑，租赁住宅的住户需求和普通小区还是会有所差异，华润有巢公寓的主要租户是周边白领，开车人数不多。若一味按照现有住宅规范配置停车位数，不仅会造成空间浪费，还需要投入大量的建设成本。
除开华润有巢外，上海地产、上海城投、张江集团等较早投入住房租赁社区开发建设的企业也都遇到同样的问题。如户型、配套设施等细节，都需要重新建立一套规范。
针对产品以及规范适配等问题，2020年10月上海市出台了《上海市租赁住房规划建设导则》，强化中小户型的供应导向，对日照市场、房间户型等等许多建设细节进行了调整。
原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
本文源自观点地产网
